Investir dans la location meublée permet de tirer profit de tous les avantages du statut LMNP. L’investisseur peut également choisir l’une des formes sociétales suivantes pour sa location meublée : la SCI ou la SARL de famille et ce, afin de créer un montage patrimonial immobilier avec ses héritiers pour une meilleure gestion et pour faciliter la succession.
La société civile immobilière ou SCI familiale
L’immobilier est géré par un membre de la famille désigné par vote au cours de l’assemblée générale dont les membres de cette dernière fait partie. Celui-ci revêt alors le statut de gérant de la SCI et se charge de différentes missions : recherche des locataires, mise en location, gestion des baux et des recouvrements, prise en charge des travaux d’entretien, de réparation et de rénovation, revente éventuelle. La SCI fonctionne par le biais de l’émission de titres de propriétés qui sont des parts de SCI. Chaque membre de la famille détient ces parts et les gère selon ses propres convenances : détention, achat de nouvelles parts provenant des membres « sortants », cession, transmission aux autres futurs héritiers.
La SCI familiale est adaptée aussi bien à l’immobilier nu qu’à l’immobilier loué meublé. Cependant, des conditions s’appliquent en ce qui concerne cette dernière option : l’activité doit être occasionnelle – dans le cas échéant, ce sera la forme sociétale SARL de famille qui sera appliquée, comme nous le verrons dans le paragraphe suivant. Du point de vue fiscalité, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR).
La SARL de famille
Il s’agit d’une société à responsabilité limitée dont les associés sont uniquement des membres issus d’une même famille, comme dans le cas de la SCI. À la différence de cette dernière cependant, la SARL de famille est uniquement adaptée dans le cadre de la location meublée, et non de la location nue. En revanche, la fiscalité offre deux options : l’imposition à l’IR ou à l’IS (impôt sur les sociétés). Si l’activité est saisonnière et régulière, la SARL de famille sera imposée à l’IS.
Tous ces critères vont influencer sur les dispositions en cas de revente. Il est donc important de bénéficier des meilleurs conseils avant d’opter pour le montage le plus adapté. L’expert-comptable spécialisé en LMNP pourra orienter les associés dans ce choix.
Les différentes possibilités dans la location meublée
Il est possible de profiter de la gestion externalisée sans passer par la SCI familiale ou la SARL de famille, mais toutefois sans montage patrimonial. En effet, l’investissement dans les résidences avec services permet de profiter de cette opportunité puisqu’un gestionnaire prend tout en charge, soit les mêmes missions que le gérant de la SCI ou de la SARL de famille comme énuméré plus haut. Le mécanisme est cependant différent : pas de titres de propriété émis, mais l’investisseur percevra les loyers directement de ce dernier. Ces revenus sont réguliers et le bail signé est de type commercial.
La souscription à des titres de propriété est également possible avec la gestion déléguée. Il s’agit alors d’acheter des parts de FILM, les fonds d’investissement dans la location meublée. Un exploitant se charge de la constitution d’un parc d’immeubles loués meublés et émet ces dernières sur le marché de l’émission. Les souscripteurs perçoivent alors des dividendes en fonction de leur quote-part.
La fiscalité est extrêmement attractive pour la LMNP, notamment pour celui qui choisit le régime réel simplifié. Il peut en effet totalement s’affranchir de son impôt sur le revenu grâce à la déduction des charges, à l’amortissement comptable de l’immobilier et du mobilier ainsi qu’à la récupération de la TVA. Outre le régime réel simplifié, le régime micro BIC s’applique aussi pour la location meublée, ainsi que le dispositif Censi-Bouvard.
